La comisión de amortización anticipada
El Banco tiene derecho a establecer en el contrato una comisión de amortización anticipada. La Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario establece unos topes para estas comisiones. Son diferentes para el caso de préstamo a interés variable y préstamo a interés fijo (art. 23 Ley 5/2019). A nosotros nos interesa entender su funcionamiento porque ahora empezamos a hablar de la PÉRDIDA FINANCIERA. La pérdida financiera es CONDICIÓN y LÍMITE para la comisión de amortización anticipada. ¿Qué quiero decir?
- Que sólo nos pueden cobrar comisión de amortización anticipada SI HAY pérdida financiera.
- Que no nos pueden cobrar MÁS de la pérdida financiera.
La Ley contiene una descripción de la pérdida financiera (ESTE TEXTO DEBE IR EN LLAMADA O ALGO ASÍ. art. 23. 8 de la Ley, cuyo texto dice “La pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en los apartados 5, 6 y 7 anteriores se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo. El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada.
El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleara para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa), pero a nosotros nos interesa tener una idea de cómo funciona. Un Banco no tiene en realidad dinero, sino que busca dinero de la gente a través de depósitos o cuentas corrientes. Y por ese dinero tiene que pagar al depositante. Es cierto que hoy es poco lo que paga. Supongamos para seguir que paga un 1%. Y cobra intereses por el préstamo. En el ejemplo, cobra un 2%. Con esa diferencia entre lo que cobra y lo que paga, el Banco se gana la vida. Y ahora nosotros adelantamos el dinero que le debemos. Frente a lo que pensamos, no siempre el Banco estará contento, porque ahora sigue pagando y no cobra.
El Banco tiene que “salir al mercado” a colocar de nuevo su dinero, porque si no lo hace pierde dinero. Y puede ocurrir que al hacerlo gane o que pierda, porque lo coloca a interés más alto o a interés más bajo. Si pierde, eso es la pérdida financiera. Si la hay (por eso es CONDICIÓN), el Banco nos puede cobrar la comisión de amortización anticipada. Pero, ojo, nunca nos puede cobrar por encima de la pérdida financiera (por eso es LÍMITE). En un ejemplo, si la comisión de amortización es del 0´5% y adelantamos 35.000 euros, la comisión es de 175 euros (35.000 X 0,5 dividido por 100). Si la pérdida financiera fuera de 200 euros, nos cobraría sólo 175, pero si la pérdida financiera fuera de 150 euros, no nos podría cobrar más de 150, aunque con arreglo al pacto fueran 175.
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D: José Antonio García Vila |
