Qué es un préstamo y la diferencia con un préstamo hipotecario

Mar 4, 2024

¿Qué es una hipoteca?

En realidad, este post debería comenzar diciendo “no digas hipoteca, di préstamo”. Y eso porque cuando todos hablamos de hipotecas al 3 por ciento, a 30 años, con interés variable o la cuota de la hipoteca, en realidad estamos hablando de préstamos con un plazo de amortización de 30 años, al 3 por ciento de interés, con interés variable o la cuota de amortización del préstamo. A lo largo de estas entradas vamos a explicar el préstamo, que es lo que te importa. Pero como estamos aquí, hay que decir que la hipoteca puede ser una compañera de un préstamo o no, porque todos los días se firman miles de préstamos sin hipoteca y miles con hipoteca. Pues bien, ha llegado el momento de explicar la hipoteca. Brevemente y por derecho, es el derecho que tiene el acreedor (normalmente un Banco) para en caso de que el préstamo no se pague, en todo o en parte, pedirle al Juez que saque el piso a subasta; con el dinero obtenido en la subasta, se le paga al acreedor; si sobra algo, la miseria que suele sobrar se le entrega al dueño de la cosa hipotecada; pero si falta, si lo obtenido en la subasta no llega a cubrir lo adeudado, el deudor se encuentra con que ha perdido la cosa y él va a seguir debiendo la diferencia, con todos sus bienes, presentes y futuros. Como se diría, “por los siglos de los siglos”, aunque esto no es realmente así.

¿Qué es un préstamo?

En realidad, todos estamos acostumbrados a los préstamos. Le dejamos el coche a un amigo para un viaje, un jersey a un hermano, o 20 euros a un amigo, que nos los devolverá en una semana. Pero ahora hablamos del préstamo de dinero. Alguien (ahora nos interesa un Banco) le entrega a otro alguien (tú) una cantidad de dinero y quien recibe el dinero se obliga con el Banco a devolverlo en un plazo y con unas condiciones. Esto, el dinero que te prestan, el plazo para devolverlo, el interés que tienes que pagarle al Banco, y la forma de pagar son lo que interesa mirar. Fíjate bien que no es lo mismo que te entreguen todo el dinero cuando vas a comprar un piso o quieres comprar maquinaria o un coche o realizar un viaje a que le debas al Banco una cantidad de dinero por descubiertos en la tarjeta o algo parecido y ahora pactes con el Banco que lo que ya le debes se lo devolverás en una forma determinada. Es parecido, pero no es lo mismo. Pues bien, cuando el Banco te presta dinero y tú garantizas la devolución del dinero con una hipoteca sobre un piso que ya es tuyo o con el piso que te vas a comprar hablamos de un PRÉSTAMO HIPOTECARIO, porque si no pagas, el Banco pide la subasta del piso y se cobra con el dinero que se obtiene en la subasta.

Los elementos fundamentales del préstamo.

En un préstamo interesan muchas cosas, pero lo fundamental es: la cantidad prestada, el plazo de devolución del préstamo, el tipo de interés que se pacta y la forma de devolución del préstamo. ¿Y no hemos hablado de la cuota del préstamo?. Todavía no, porque la cuota de amortización, tal como la entendemos hoy todos, es una forma de pagar el préstamo; la más habitual, pero no la única. La cantidad que vas a abonar no es la misma en función de los elementos que hemos visto. No es lo mismo deber 100.000 euros que deber 200.000. No es lo mismo pagar un interés del 3% que el 5%. No es lo mismo pagar en 15 años que en 20 o en 30. En este caso, la cuota mensual que has de pagar es más pequeña, pero la cantidad final que se paga (sin contar los gastos asociados) es mucho mayor. Para que os hagáis una idea, en un préstamo de 100.000 euros al 2%, en 15 años pagas 115.000, en 20, 122.000 y en 30, 133.000.

¿Qué es la cuota del préstamo y cómo se calcula?

Digamos que es la cantidad que has de ir pagando periódicamente al Banco para, al final del plazo, pagarle todo el capital prestado y los intereses. Hoy todos estamos acostumbrados a un sistema de amortización, que es el llamado “sistema francés”, pero este sistema es muy reciente en España, de los finales de los años 80 del siglo pasado. Vale la pena ver otros sistemas. El sistema de pago del capital con todos los intereses al final del plazo. Se usa mucho en préstamos a corto plazo. Me prestan 10.000 euros al 5% a un año, y al final del año, yo devuelvo los 10.000 y sus intereses, es decir, 500 euros. El sistema de pago periódico de intereses y pago del capital al final del plazo. En el mismo ejemplo, todos los meses pago 41,67 euros y al final del año pago 10.000 más los intereses del último pago. 41,67 es el resultado de dividir los 500 euros de interés anual entre los 12 meses. Ojo, que aquí hay que decir que los intereses se pueden calcular por “año natural”, es decir, 500 dividido entre 365 días, y así calculo el interés de un día (1,37) y los meses de 30 días pago 41,10 y los de 31 pago 42,47. El sistema de pago de una parte del capital periódicamente y los intereses del capital debido junto con esa parte de capital. Aquí empiezan a aparecer los cuadros de amortización complicados. En nuestro ejemplo, pago 833,33 euros todos los meses (resulta que 833,33 multiplicado por 12 hace que falten 4 céntimos que se pagan en el último pago). Pero el primer mes pago además los intereses de 10000 euros de un mes (41,67); el segundo mes, sin embargo pago los intereses de los 10.000 menos los 833,33 ya pagados el mes anterior, porque ahora debo 9166,67, estos intereses son 38,19. Y así en todos los pagos. Hay otros sistemas como el de cuota creciente, pero son demasiado complicados. Vale la pena detenerse en el sistema francés de amortización, pero eso ha de ser en otra entrada.

¿Qué es el sistema francés de amortización?

Hay que decir que es el sistema de pago de préstamo más frecuente hoy en día, hasta el punto de que mucha gente piensa que es la forma natural o normal de pagarlo. No es así. En este sistema, EN PRINCIPIO, si el tipo de interés del préstamo no cambiara, se pagaría periódicamente (vamos a suponer que mensualmente) la misma cantidad y esta cantidad comprendería una parte del capital y los intereses devengados por todo el capital debido al comienzo del período. Hay una fórmula matemática que liga el capital, el interés y los períodos de pago (los meses en que se paga). Así, si en un momento se hace una amortización anticipada, se puede calcular la nueva cuota que hay que pagar si elegimos mantener la duración del préstamo; o si cambiara el interés porque hemos elegido interés variable, sabiendo lo que se debe de capital, los meses que quedan por pagar y el nuevo tipo de interés, se calcula la cuota. Os pongo un ejemplo. Un préstamo de 100.000 euros al 2% a 30 años.

 

 No. Mes Tipo Interés (%) Cuota Amortizado Interés Capital Pendiente
   0 0,00 0,00 0,00 0,00 100000,00
   1 2,00 369,62 202,95 166,67 99797,05
   2 2,00 369,62 203,29 166,33 99593,76

 

Son los dos primeros pagos. La cuota, QUE ES CONSTANTE, es de 369,20 euros al mes. El primer mes pago 202,95 euros de capital y los intereses de un mes de 100.000 (2000 euros es el interés de un año, y si divido por 12, dan 166,67). Pero cuando llega el segundo mes, debo solamente 99797,05. COMO LOS INTERESES SE CALCULAN SOBRE EL DINERO QUE SE DEBE, los intereses de esta cantidad son 166,33 y como pago la misma cuota (369,62) eso significa que se destina más dinero al pago del capital debido (en el ejemplo, 203,29). Os pongo los últimos pagos.

 

357 2,00 369,62 367,17 2,45 1104,90
358 2,00 369,62 367,78 1,84 737,12
359 2,00 369,62 368,39 1,23 368,73
360 2,00 369,34 368,73 0,61 0,00

 

Como veis, casi todo lo pagado es capital y casi nada intereses, pero es porque ya casi no se debe nada. Hay muchas páginas de internet que calculan las cuotas. Yo os pego la del Banco de España. https://app.bde.es/asb_www/es/cuota.html#/principalCuota para los que sepan manejar Excel, utiliza FORMULA PAGO, pero no olvidéis que los intereses se utilizan en tanto por uno mensual (el 2% al año son 0,00166667), porque si no, los cálculos salen locos.

El interés.

Se llama interés a la cantidad que el deudor ha de pagar por el dinero que recibe del acreedor. Normalmente, se fija en un tanto por ciento del dinero que se debe. Es interesante conocer cómo se calculan los intereses en un período de tiempo, porque si el préstamo me lo conceden el día 10 de un mes de 30 días, lo normal es que al comienzo del mes siguiente me cobren los intereses del tiempo que transcurre entre el día 10 y el día 30 (21 días, porque el día inicial cuenta). El día 1 del mes siguiente me cobran los intereses y así el día 1 del otro mes se paga ya la cuota mensual completa. El cálculo es muy fácil, y hay una fórmula, que se llama del “carrete” que los permite calcular: CRT/365 o CRT/360. El capital lo multiplicamos por el tipo de interés (en nuestro caso, 10.000 euros por 2% o 0´02) y nos sale el interés anual (2000). Ahora divido el interés del año por el número de días que tiene el año: 365 o 360. Ojo, que aquí sucede una cosa curiosa. ¿Dónde está la diferencia?. Si se tiene en cuenta el “año natural” se divide por 365, si el “año comercial”, por 360 (12 meses de 30 días). Así, al dividir el interés del año por los días del año, encuentro el interés de un día. Si he de buscar los intereses de 21 días, multiplico el resultado por 21. C= capital; R=tipo de interés; T=el número de días. Esta fórmula se usa también para el cálculo de los intereses de demora que nos aplican cuando dejamos de pagar una cuota durante un período de tiempo.

Los tipos de interés. ventajas e inconvenientes.

El tipo de interés puede ser FIJO o VARIABLE. El tipo de interés fijo es aquel tipo que se fija al comienzo del préstamo y que no cambia pase lo que pase con la evolución de lo que cuesta el dinero. El tipo de interés es variable cuando el tipo cambia a lo largo del tiempo; normalmente, cada año o cada seis meses. En este caso, se fija un interés inicial durante seis meses, un año, tres años, cinco o diez. Y después hay que calcular el interés del futuro; como es lógico, ni el Banco lo puede señalar por su cuenta ni puede hacerlo el deudor. Por eso se acude a un “tipo de referencia” oficial y se le suma una cantidad fija (se llama el diferencial). El tipo de referencia es una cantidad que varía a lo largo del tiempo. El más conocido es el EURIBOR, pero no es el único (el famoso IRPH es un ejemplo). Si tenemos el tipo referenciado al Euribor más 2 puntos, y el Euribor del momento en que haya que cambiar el tipo está al 3´5%, nuestro tipo de interés será el 5´5%. Como estamos con el sistema francés de amortización, la fórmula matemática nos permite calcular la nueva cuota que hemos de pagar. El tipo de interés fijo nos da una gran claridad, porque desde el primer momento sabemos cuánto hemos de pagar a lo largo de la vida de un préstamo. Este tipo de interés lleva una especie de seguro incorporado, porque el Banco se cubre frente a futuras subidas del tipo de interés y YA NOS COBRA AHORA un poco más para cubrirse, pero nosotros sabemos también que aunque suban los intereses en el futuro, nuestro préstamo va a seguir pagando el mismo tipo. Pero también hemos de saber que no nos vamos a beneficiar de futuras bajadas de tipos de interés, de modo que si los tipos bajan, a cualquiera que le concedan un nuevo préstamo le cobrarían un tipo de interés inferior. El tipo de interés variable nos permite acercarnos al tipo de interés real del dinero en cada momento, porque el tipo de referencia suele ser uno que refleje o la media de los tipos que los Bancos europeos se cobran entre sí (eso viene a ser el Euribor) o la media de cómo se están concediendo los préstamos hipotecarios (así podríamos definir el IRPH).

¿Por qué nos cobran entonces un diferencial?

Porque nosotros no somos un Banco. Y es que una cosa que hemos de saber es que cuanto peor es nuestra situación económica, más intereses nos van a cobrar, porque pagamos ya la posibilidad de que en el futuro dejemos de pagar. Más o menos lo que ocurre con la “prima de riesgo” de un país. El tipo variable supone, por tanto, que en el futuro puede subirnos mucho el tipo de interés y ello suponer una cuota a la que no podemos hacer frente. De ahí que los Bancos vengan obligados hoy a explicarnos lo que supondría la cuota en los diferentes escenarios de tipos de interés. Otra cosa. El interés es lo que el Banco cobra, de forma que aunque el Euribor más el diferencial diera una cifra negativa (y ya sucedió), el Banco no nos abonará nada a nosotros. Si sucediera así, sería otro contrato, mucho más complejo.

Las bonificaciones.

Pero para calcular el tipo de interés hemos de tener en cuenta las bonificaciones. Lo primero que hay que saber es que son voluntarias, es decir, no pueden obligarnos. A veces te obligan a contratar un seguro ya inicialmente; pero hay que saber que de acuerdo con la legislación de seguros nosotros podemos dejar sin efecto un contrato de seguro en un período de tiempo a partir de su contratación sin coste para nosotros. La bonificación significa que el tipo fijo o el diferencial se reducen en función de los “productos” que contratemos con el Banco. Por ejemplo, si contratamos un seguro de hogar amplio, nos lo bonifican en 0´25, si el seguro de vida, uno 0´25 más y si, además, contratamos una alarma de seguridad, otro 0´25. Lo primero que hemos de saber es que estas bonificaciones nos reducen lo que hemos de pagar al Banco pero que también nos cuestan dinero; pero al tiempo, si se estropea el cuadro eléctrico o la lavadora alguien viene a arreglárnosla o si nos morimos alguien paga una parte del préstamo o todo el préstamo, de forma que nuestra pareja con lo que gane puede seguir haciendo frente al pago de las cuotas. Todo esto tiene influencia en el TAE.

¿Qué es el TAE?

Antes de saber qué es el TAE, hemos de saber para qué sirve. El TAE es el gran medio de comparación de préstamos. Una cosa que hemos de saber es que si no nos gustan las condiciones de nuestro préstamo, siempre podemos negociarlas con nuestro Banco (NOVACIÓN) o con otro Bando, al que podemos “llevarle” nuestro préstamo, con unas ventajas arancelarias y fiscales (SUBROGACIÓN DEL PRÉSTAMO). Imaginemos que un Banco quiere entrar en España, y empieza a ofrecer a los clientes de los otros Bancos unas condiciones de los préstamo; nos dice que son mejores que las que tenemos. ¿Cómo saber que nos dice la verdad?, porque esas condiciones son, muchas veces, complicadas. Preguntándole cuál es su TAE. En nuestro préstamo suele haber la obligación de contratar un seguro de daños del piso. Eso significa que, además de pagar el interés mensual, nosotros vamos a pagar una cantidad mensual añadida. Por lo tanto, pagamos más. Ahora nos tenemos que preguntar qué tipo de interés tendría que pagar yo para pagar más y pagar los intereses MÁS ese coste obligatorio. Lógicamente, un tipo de interés superior. Con eso nos podemos hacer una idea de qué es el TAE. Hay otros elementos que influyen en la determinación del TAE, pero son complejos. Y nos queda la comisión de apertura, si existe, pero de eso hablaremos en otra entrada. Ahora miremos qué ocurre cuando hay bonificaciones. Nos bajan un 0´5 el tipo de interés, pero hemos de pagar un seguro de hogar más caro, y un seguro de vida. Y si contrato un seguro pero no otro, el TAE también es diferente. Y así podemos calcular cual es el COSTE REAL de nuestro préstamo. Y si viene un Banco y nos ofrece unas condiciones estupendas, lo que tenemos que hacer es comparar los TAES. Dicho esto, la fórmula matemática para calcular el TAE es compleja y no vale la pena estudiarla.

La amortización anticipada.

Frente a lo que se suele pensar, no en todos los préstamos el deudor tiene la facultad de adelantar los pagos de todo o parte del capital. ¿Por qué?. Porque para el acreedor el contrato es un negocio con el que gana dinero y si le adelantas el pago del préstamo puede llegar a perder dinero. Esa pérdida es la PÉRDIDA FINANCIERA. Y cuando pacta contigo que puedes adelantar todo o parte del préstamo, puede establecer una COMISIÓN DE AMORTIZACIÓN ANTICIPADA. En los préstamos hipotecarios regidos por la Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario, sin embargo, el Banco está obligado a pactar con nosotros la amortización anticipada. Si nosotros adelantamos todo el importe debido (lógicamente, hemos de pagar además los intereses desde el último pago), el préstamo se paga y nosotros tenemos derecho a que el Banco nos cancele la hipoteca que garantiza el pago de la deuda. Si adelantamos parte de lo debido, podemos elegir entre que se reduzca la cuota mensual manteniendo la duración del préstamo o que se mantenga la cuota reduciendo la duración del préstamo. La fórmula matemática nos sirve para eso. ¿Qué es lo mejor?. Los economistas suelen decir que lo mejor es reducir el plazo, porque la cantidad de intereses que hemos de pagar a lo largo del préstamo ahora se reduce, y los intereses también nos cuestan un poco. Sin embargo, en la práctica casi todo el mundo hace lo contrario, reducir la cuota. La razón está en que si hago un esfuerzo de ahorro y consigo adelantar algo, ahora quiero vivir un poco mejor y destinar menos mensualmente al pago.

La comisión de amortización anticipada.

El Banco tiene derecho a establecer en el contrato una comisión de amortización anticipada. La Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario establece unos topes para estas comisiones. Son diferentes para el caso de préstamo a interés variable y préstamo a interés fijo (art. 23 Ley 5/2019). A nosotros nos interesa entender su funcionamiento porque ahora empezamos a hablar de la PÉRDIDA FINANCIERA. La pérdida financiera es CONDICIÓN y LÍMITE para la comisión de amortización anticipada. ¿Qué quiero decir?

  1. Que sólo nos pueden cobrar comisión de amortización anticipada SI HAY pérdida financiera.
  2. Que no nos pueden cobrar MÁS de la pérdida financiera.

La Ley contiene una descripción de la pérdida financiera (ESTE TEXTO DEBE IR EN LLAMADA O ALGO ASÍ. art. 23. 8 de la Ley, cuyo texto dice “La pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en los apartados 5, 6 y 7 anteriores se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo. El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleara para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa), pero a nosotros nos interesa tener una idea de cómo funciona. Un Banco no tiene en realidad dinero, sino que busca dinero de la gente a través de depósitos o cuentas corrientes. Y por ese dinero tiene que pagar al depositante. Es cierto que hoy es poco lo que paga. Supongamos para seguir que paga un 1%. Y cobra intereses por el préstamo. En el ejemplo, cobra un 2%. Con esa diferencia entre lo que cobra y lo que paga, el Banco se gana la vida. Y ahora nosotros adelantamos el dinero que le debemos. Frente a lo que pensamos, no siempre el Banco estará contento, porque ahora sigue pagando y no cobra. El Banco tiene que “salir al mercado” a colocar de nuevo su dinero, porque si no lo hace pierde dinero. Y puede ocurrir que al hacerlo gane o que pierda, porque lo coloca a interés más alto o a interés más bajo. Si pierde, eso es la pérdida financiera. Si la hay (por eso es CONDICIÓN), el Banco nos puede cobrar la comisión de amortización anticipada. Pero, ojo, nunca nos puede cobrar por comisión de la pérdida financiera (por eso es LÍMITE). Si la comisión de amortización es del 0´5% y adelantamos 35.000 euros, la comisión es de 175 euros (35.000 X 0,5 dividido por 100).

La comisión de apertura.

A veces, los Bancos nos cobran una comisión de apertura. Es importante saber que en los préstamos hipotecarios regidos por la Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario, la comisión de apertura debe englobar todos los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares; es decir, no puede haber más que una comisión de este tipo. La comisión es libre, es decir, no tiene tope, aunque suele ser del 0´5 o del 1% del capital del préstamo. Esta comisión tiene mucha importancia, porque el Banco nos cobra ya por estudiar y decidir si le interesa contratar con nosotros, y nos la cobra en el momento de celebrar el contrato, de forma que, en realidad, nos entrega menos dinero del que nos presta, pero nos cobra intereses sobre lo prestado. Y esto influye en el TAE. Porque si nos prestan 100.000 euros, pero nos cobran una comisión de apertura del 1%, en realidad nos están entregando 99.000. Pero los intereses nos los cobran sobre 100.000. Hemos visto en otra entrada que los intereses de un mes de un préstamo de 100.000 euros al 2% son 166,67. Ahora hagamos la cuenta al revés: qué tipo de interés tendrían que cobrarnos si nos hubieran entregado 99.000 euros para tener que pagar 166,67. Pues saldrían 2´020242%. y para seguir, si nos dieran 99.000 sin comisión de apertura, aunque fuera al tipo de interés del 2´02%, la cuota mensual a 30 años sería de 366,91 euros, que es un poco inferior a la cuota que tiene un préstamo de 100.000 euros (recordad que en ejemplo, la cuota era de 369,62) a pesar de que el interés es superior. Si los 99.000 euros nos los dieran al tipo del 2% la cuota a 30 años sería ya de 365,92 euros. De ahí la importancia de la comisión de apertura.

 

D: José Antonio García Vila

Notario
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