La amortización anticipada

Mar 13, 2024

La amortización anticipada.

Frente a lo que se suele pensar, no en todos los préstamos el deudor tiene la facultad de adelantar los pagos de todo o parte del capital. ¿Por qué?. Porque para el acreedor el contrato es un negocio con el que gana dinero y si le adelantas el pago del préstamo puede llegar a perder dinero. Esa pérdida es la PÉRDIDA FINANCIERA. Y cuando pacta contigo que puedes adelantar todo o parte del préstamo, puede establecer una COMISIÓN DE AMORTIZACIÓN ANTICIPADA. En los préstamos hipotecarios regidos por la Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario, sin embargo, el Banco está obligado a pactar con nosotros la amortización anticipada. Si nosotros adelantamos todo el importe debido (lógicamente, hemos de pagar además los intereses desde el último pago), el préstamo se paga y nosotros tenemos derecho a que el Banco nos cancele la hipoteca que garantiza el pago de la deuda. Si adelantamos parte de lo debido, podemos elegir entre que se reduzca la cuota mensual manteniendo la duración del préstamo o que se mantenga la cuota reduciendo la duración del préstamo. La fórmula matemática nos sirve para eso. ¿Qué es lo mejor?. Los economistas suelen decir que lo mejor es reducir el plazo, porque la cantidad de intereses que hemos de pagar a lo largo del préstamo ahora se reduce, y los intereses también nos cuestan un poco. Sin embargo, en la práctica casi todo el mundo hace lo contrario, reducir la cuota. La razón está en que si hago un esfuerzo de ahorro y consigo adelantar algo, ahora quiero vivir un poco mejor y destinar menos mensualmente al pago.

La comisión de amortización anticipada.

El Banco tiene derecho a establecer en el contrato una comisión de amortización anticipada. La Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario establece unos topes para estas comisiones. Son diferentes para el caso de préstamo a interés variable y préstamo a interés fijo (art. 23 Ley 5/2019). A nosotros nos interesa entender su funcionamiento porque ahora empezamos a hablar de la PÉRDIDA FINANCIERA. La pérdida financiera es CONDICIÓN y LÍMITE para la comisión de amortización anticipada. ¿Qué quiero decir?

  1. Que sólo nos pueden cobrar comisión de amortización anticipada SI HAY pérdida financiera.
  2. Que no nos pueden cobrar MÁS de la pérdida financiera.

La Ley contiene una descripción de la pérdida financiera (ESTE TEXTO DEBE IR EN LLAMADA O ALGO ASÍ. art. 23. 8 de la Ley, cuyo texto dice “La pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en los apartados 5, 6 y 7 anteriores se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo. El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleara para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa), pero a nosotros nos interesa tener una idea de cómo funciona. Un Banco no tiene en realidad dinero, sino que busca dinero de la gente a través de depósitos o cuentas corrientes. Y por ese dinero tiene que pagar al depositante. Es cierto que hoy es poco lo que paga. Supongamos para seguir que paga un 1%. Y cobra intereses por el préstamo. En el ejemplo, cobra un 2%. Con esa diferencia entre lo que cobra y lo que paga, el Banco se gana la vida. Y ahora nosotros adelantamos el dinero que le debemos. Frente a lo que pensamos, no siempre el Banco estará contento, porque ahora sigue pagando y no cobra. El Banco tiene que “salir al mercado” a colocar de nuevo su dinero, porque si no lo hace pierde dinero. Y puede ocurrir que al hacerlo gane o que pierda, porque lo coloca a interés más alto o a interés más bajo. Si pierde, eso es la pérdida financiera. Si la hay (por eso es CONDICIÓN), el Banco nos puede cobrar la comisión de amortización anticipada. Pero, ojo, nunca nos puede cobrar por comisión de la pérdida financiera (por eso es LÍMITE). Si la comisión de amortización es del 0´5% y adelantamos 35.000 euros, la comisión es de 175 euros (35.000 X 0,5 dividido por 100).

La comisión de apertura.

A veces, los Bancos nos cobran una comisión de apertura. Es importante saber que en los préstamos hipotecarios regidos por la Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario, la comisión de apertura debe englobar todos los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares; es decir, no puede haber más que una comisión de este tipo. La comisión es libre, es decir, no tiene tope, aunque suele ser del 0´5 o del 1% del capital del préstamo. Esta comisión tiene mucha importancia, porque el Banco nos cobra ya por estudiar y decidir si le interesa contratar con nosotros, y nos la cobra en el momento de celebrar el contrato, de forma que, en realidad, nos entrega menos dinero del que nos presta, pero nos cobra intereses sobre lo prestado. Y esto influye en el TAE. Porque si nos prestan 100.000 euros, pero nos cobran una comisión de apertura del 1%, en realidad nos están entregando 99.000. Pero los intereses nos los cobran sobre 100.000. Hemos visto en otra entrada que los intereses de un mes de un préstamo de 100.000 euros al 2% son 166,67. Ahora hagamos la cuenta al revés: qué tipo de interés tendrían que cobrarnos si nos hubieran entregado 99.000 euros para tener que pagar 166,67. Pues saldrían 2´020242%. y para seguir, si nos dieran 99.000 sin comisión de apertura, aunque fuera al tipo de interés del 2´02%, la cuota mensual a 30 años sería de 366,91 euros, que es un poco inferior a la cuota que tiene un préstamo de 100.000 euros (recordad que en ejemplo, la cuota era de 369,62) a pesar de que el interés es superior. Si los 99.000 euros nos los dieran al tipo del 2% la cuota a 30 años sería ya de 365,92 euros. De ahí la importancia de la comisión de apertura.

 

D: José Antonio García Vila

Notario
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